第三節 商品房屋租賃登記備案

《城市房地產管理法》第五十四條規定："房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案"。《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規定："房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門辦理房屋租賃登記備案"。

一、商品房屋租賃登記備案材料

商品房屋租賃當事人辦理房屋租賃登記備案，應當提交下列材料：

1.房屋租賃合同;

2.房屋租賃當事人身份證明;

3.房屋所有權證書或者其他合法權屬證明;

4.直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門規定的其他材料。

商品房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。

二、商品房屋租賃登記備案辦理

對商品房屋租賃當事人提交的材料齊全并且符合法定形式、出租人與房屋所 有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一致、不屬于《商品房屋租賃管理辦法》規定不得出租的房屋的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當在3個工作日內辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記名案證明。申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內容。

三、商品房屋租賃登記備案證明

商品房屋租賃登記備案證明載明內容包括：出租人姓名(名稱)，承租人姓名(名稱)，有效身份證件種類和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額租賃期限等。房屋租賃登記備案證明遺失的，應當向原登記備案的部門補領。

商品房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十E內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。

四、商品房屋租賃登記備案信息系統

按照《商品房屋租賃管理辦法》要求，直轄市、市、縣房地產主管部門應蘭建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上登記備案，并納入房地產市場信息系統。房屋租賃登記備案記載的信息內容應當包括：

1.出租人的姓名(名稱)、住所;

2·承租人的姓名(名稱)、身份證件種類和號碼;

3·出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限;

4.其他需要記載的內容。

五、商品房屋租賃登記備案效力

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定：當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。由此可見未辦理房屋登記備案的不影響合同的效力。房屋租賃合同為諾成性合同，只要雙方當事人就主要內容達成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。

盡管房屋租賃合同不以登記備案為生效條件，但登記備案的房屋租賃合同，具有對抗第三人的效力。即當出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，已經辦理登記備案手續的優先于非登記備案的，除非非登記備案的承租人已經合法占有租賃房屋。

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（責任編輯：lqh）

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