46、房地產開發企業委托甲房地產經紀機構代理銷售其開發的商品房，并允許甲房地產經紀機構吸收其他房地產經紀機構參與其代理的商品房銷售。這種情況下代理傭金的結算方式是(　　)。

A. 房地產開發企業直接與各房地產經紀機構結算

B. 房地產開發企業只與甲房地產經紀機構結算

C. 由參與代理的房地產經紀機構出具委托書，甲房地產經紀機構代表其與房地產開發企業結算

D. 代理成交額較大的房地產經紀機構直接與房地產開發企業結算，其余與甲房地產經紀機構結算

.答案： B

.解析： 考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產公司的授權行為屬于獨家代理權，此時開發企業均要向代理商支付傭金。

47、某商品房開發項目占地面積2萬平方米，容積率為3，樓面地價為1000元/平方米，預計總建造成本為16800萬元(不含土地成本)，銷售稅費為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價法確定銷售單價，成本利潤率為25%，則商品房銷售均價為(　　)元/平方米。

A. 5337

B. 5440

C. 5550

D. 5618

.答案： A

.解析： 考察成本導向定價法的計算。該房地產開發建筑面積2*3=6萬平方米，每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建造成本+地價=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價格=[商品房單位成本*(1+)成本加成率]/(1-銷售稅費率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

48、房地產開發企業對其開發的高層住宅小區不同銷售單元進行定價時，首先應確定(　　)。

A. 樓幢均價

B. 樓層差價

C. 朝向差價

D. 樓層均價

.答案： A

.解析： 考察房地產項目定價的基本依據。一個房地產開發項目中，如果存在多個樓棟，首先應確定樓棟平均價格。

49、房地產廣告預算中，比重最大的費用一般是(　　)。

A. 廣告調查費用

B. 廣告制作費用

C. 廣告媒體費用

D. 廣告策劃費用

.答案： C

.解析： 考察房地產廣告的預算。廣告媒體費用是廣告費用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關鍵因素，約占廣告費用總額的80%。

50、住宅小區首次業主大會會議籌備組組長，應由(　　)擔任。

A. 居民委員會代表

B. 業主代表

C. 建設單位代表

D. 街道辦事處、鄉鎮人民代表

.答案： D

.解析： 考察業主大會的籌備。首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

51、關于業主委員會職責的說法，錯誤的是(　　)。

A. 業主委員會負責召集業主大會會議

B. 業主委員會負責與物業服務企業簽訂物業服務合同

C. 業主委員會負責制定管理規約

D. 業主委員會負責監督和協助物業服務企業履行物業服務合同

.答案： C

.解析： 考察業主委員會的職責。業主委員會的職責包括：(1)執行業主大會的決定和決議;(2)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(3)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(4)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(5)監督管理規約的實施;(6)督促業主交納物業服務費;(7)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;(8)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;(9)業主大會賦予的其他職責。

52、業主委員會會議作出的決定，應由(　　)簽字確認。

A. 全體委員

B. 半數以上的參會委員

C. 業主委員會主任

D. 參會委員

.答案： D

.解析： 考察業主委員會會議的內容。業主委員會議應制作書面記錄并存檔，業主委員會會議做出的決定，應有參會委員的簽字確認。

53、根據《物業服務企業資質管理辦法》，一級資質物業服務企業的注冊資本最低為(　　)萬元。

A. 300

B. 400

C. 500

D. 600

.答案： C

.解析：考察 物業 服務企業的資質條件。一級資質企業的條件要求，注冊資本為人民幣500萬以上。

54、物業服務企業應將物業服務收費標準事先向業主明示，這體現了物業服務的(　　)原則。

A. 合理

B. 公平

C. 公開

D. 質價相符

.答案： C

.解析： 考察物業服務費的收費原則。公開原則包括事項公開和事后公開。實現公開指收費標準要事先向業務明示。

55、簽訂物業服務合同的雙方都具有相互給付的義務，這體現了物業服務合同的 (　　)特征。

A. 委托合同

B. 有名合同

C. 要式合同

D. 雙務合同

.答案： D

.解析： 考察物業服務合同的特征。物業服務合同都雙方具有相互給付的義務，故為雙務合同。

56、下列房地產活動中，屬于房地產金融活動的是(　　)。

A. 土地收購儲備

B. 不動產征收

C. 保障性住房建設

D. 住房抵押貸款

.答案： B

.解析： 考察房地產金融的概念。商品房開發、保障性住房建設、土地儲備和一級土地開發，以及購買住房或其他房地產等，都需要大量資金，對金融有很強的的依賴性，房地產金融是指與房地產有關的貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱。

57、房地產開發企業向商業銀行申請房地產抵押貸款，通常采用的融資方式是(　　)

A. 間接融資和股權融資

B. 間接融資和債權融資

C. 直接融資和股權融資

D. 直接融資和債權融資

.答案： B

.解析： 考察房地產金融的職能。間接融資是資金有金融機構將資金從供給方傳導需求方的方式，房地產開發企業貸款屬于間接貸款。債務融資是指企業通過銀行借款、發行債券、應付款項等獲得資金的方式。

58、房地產保險的目的是(　　)。

A. 防止房地產發生意外災害

B. 提高房地產盈利能力

C. 降低房地產運營費用

D. 補償因災害造成的房地產損失

.答案： D

.解析： 考察房地產保險的作用。房地產保險通過對房地產領域因為自然災害和意外事故造成的保險責任范圍內的損失提供經濟補償或資金給付。

59、購房人貸款45萬元，貸款期限為15年，貸款年利率為4.8%，若采用等額本金還款方式按月還款，則第20個月末的貸款余額為(　　)萬元。

A. 33

B. 35

C. 40

D. 43

.答案： C

.解析： 考察等額本金還款的計算。貸款期限為15*12=180月，等額本金還款方式下的貸款余額Pm=P(1-m/n)

=45*(1-20/180)=40萬元。

60、下列抵押權人的行為中，能夠合法有效保障房地產抵押權的是(　　)。

A. 占有抵押房地產

B. 辦理房地產抵押登記

C. 扣押抵押房地產權屬證書

D. 派人看守抵押房地產

.答案： B

.解析： 本題考察房地產抵押貸款的內容。中國實行房地產抵押等級制度，房地產抵押應向縣級人民政府規定的部門辦理抵押登記。

（責任編輯：xy）

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