三、案例分析

(一)張某完全靠500萬元的自有資金進行房地產置業投資。經市場調研，有甲、乙、丙三個投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經營收入和凈轉售收入見下表，計算期均為10年。張某的目標收益率為10%。

單位：萬元

投資方案	初始投資	年凈經營收入	凈轉售收入
	第0年末	第1年末至第9年末	第10年末
甲	300	40	350
乙	400	60	460
丙	500	75	520

81、進行方案比選時，甲、乙、丙三個投資方案之間的關系為(　　)

A. 現金流相關方案

B. 互斥方案

C. 混合方案

D. 互補方案

.答案： B

.解析： 考察投資方案的類型。受資金約束，張某只能在三個方案中選擇一個，屬于互斥方案。

82、用凈現值率法進行方案比較，甲、乙、丙三個投資方案從優到劣的排列順序為(　　)。

A. 甲、乙、丙

B. 甲、丙、乙

C. 丙、乙、甲

D. 乙、丙、甲

.答案： C

.解析： 考察計算期相同的互斥方案的比選。甲方案的凈現值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬元;乙方案的凈現值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬元;丙方案的凈現值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬元。由此可見，甲、乙、丙三個投資方案從優到劣的排列順序為丙、乙、甲。

83、在計算期內，甲、乙、丙三個投資方案經營期間的投資收益率高低關系正確的為(　　)。

A. 甲大于乙，乙大于丙

B. 乙大于甲，甲大于丙

C. 乙等于丙，丙大于甲

D. 甲等于乙，乙大于丙

.答案： C

.解析： 考察投資收益率的計算。三個方案的經營期間均為前9年，投資收益率=年息稅前利潤/項目總投資*100%，甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。所以參考答案為C。

84、在計算期內，甲、乙、丙三個投資方案的現金流出應包括(　　)。

A. 初始投資

B. 經營成本

C. 還本付息

D. 經營稅金

.答案： ABD

.解析： 考察現金流量的內容。張某的投資不涉及貸款，沒有還本付息的現金流出，其他都涉及。

(二)某房地產開發企業擬建一幢自用辦公樓，預計工程造價為2000萬元，準備采用邀請招標方式選擇承包商，并在招標文件中要求投標人提交投標保證金。此外，為了評標工作的需要，擬組建由7人組成的評標委員會，其中該房地產開發企業總工程師、總經濟師各1名，招標代理機構代表1名，其余4人是從專家名冊中隨機抽取的專家。

85、該房地產開發企業準備采用邀請招標方式的原因可能為(　　)。

A. 節約招標費用

B. 選擇最有競爭力的承包商

C. 減少風險

D. 節省招標時間

.答案： ACD

.解析： 考察邀請招標的優點。邀請招標的優點是簡化了招標程序，可節約招標費用和節省招標時間，減少了一定的風險。

86、該房地產開發企業為降低自己承擔的工程量風險和通貨膨脹風險，宜選擇(　　)。

A. 總價合同

B. 單價合同

C. 成本加固定額酬金合同

D. 成本加比例酬金合同

.答案： A

.解析： 考察合同的分類。采用總價合同，工程量風險、物價上漲風險由承包商負擔，減少了開發企業的風險。

87、該項目的投標保證金最高為(　　)萬元。

A. 40

B. 60

C. 80

D. 100

.答案： A

.解析： 考察招標保證金的額度。招標保證金一般不超過投標總價的2%，最高不得超過50萬元。本題中，預計工程造價為2000萬元，投標保證金上限為2000*2%=40萬元。

88、擬組建的評標委員會組成存在的問題為(　　)

A. 評標委員會成員總數7人，未達到法定人數

B. 評標委員會成員中有該房地產開發企業總經濟師

C. 評標委員會成員中有招標代理機構代表

D. 評標委員會成員中專家人數未達到法定比例

.答案： D

.解析： 考察評標委員會的組成。評標委員會由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為5人以上的單數，其中招標人、招標代理機構以外的技術、經濟等方面專家不得少于成員總數的2/3。評標委員會的專家成員，應由招標人從建設行政主管部門確定的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。本題中招標人、招標代理機構以外的技術、經濟等方面專家不得少于成員總數應為5人，而外部專家總共才4人，不符合相關規定。

(三)某套住宅的建筑面積為100平方米，套內建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價為6000元/平方米，但該單價的內涵、交易稅費負擔和付款方式尚未議定。已知當地該類住宅交易中，賣方和買方應繳納的稅費分別為成交價格的7%和4%，年折現率為6%。

89、下列交易條件中，對賣方有利的為(　　)

A. 按套內建筑面積計價

B. 交易稅費均由買方負擔

C. 交易稅費由買賣雙方各自負擔

D. 房價款分期支付

.答案： B

.解析：考察房地產市場法的運用。交易稅費由買方負擔，可以減少賣方的稅費支出，對賣方有利。

90、下列交易條件中，對買方有利的為(　　)。

A. 按套內建筑面積計價

B. 交易稅費均由賣方負擔

C. 房價款在成交時一次性付清

D. 房價款分期支付

.答案： A, B, D

.解析： 考察房地產市場法的運用。套內建筑面積小于建筑面積，按照套內建筑面積計價，可以減少交易費用，對買房有利;交易稅費由賣方負擔，可以減少買方的稅費支出，對買方有利;在不計利息進行分期支付的情況下，由于資金具有時間價值，對買方有利。

（責任編輯：xy）