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第三章房地產市場調研

第一節房地產市場調研概述

一、房地產市場調研的概念

房地產市場調研是根據調研目的，運用科學方法，對房地產市場相關信息(包括資料、數據、情報等)進行收集、整理和分析，進而對房地產市場進行研判，為相關決策提供依據的活動。

二、房地產市場調研的特點

房地產市場調研主要有下列幾個特點。

(1)系統性。房地產市場調研是一項系統性的工作，其系統性主要表現在4個方面：一是市場調研組織的系統性。二是市場調研過程的系統性。三是市場調研內容的系統性。四是市場調研信息處理的系統性。

(2)連續性。房地產市場處于動態變化之中，要及時、準確地獲取市場信息，市場調研活動就要有連續性。

(3)跟蹤性。在房地產市場調研中，未了某種調研目的，通常要對某些特定的市場信息進行固定樣小的定化定點的觀察和記錄，實行跟蹤性調研。

(4)目的性。任何一種有組織的房地產市場調研活動，都有明確的調研目的。這一特點要求在編制房地產市場調研計劃時，應緊密結合調研目的。

(5)客觀性。房地產市場的發展變化是一種客觀存在，房地產市場調研的客觀性，要求在市場調研中首先要運用被實踐證明是行之有效的科學方法和原理進行市場信息的收集、整理和分析，而不是主觀臆測;其次是通過對市場信息的收集和分析，對方案設計中提出的假設條件進行驗證和修正，要克服個人的偏見和主觀影響;最后是在編制市場調研報告時，要充分運用信息，對房地產市場進行客觀的分析和判斷，對報告中帶有結論性的論點和建議，應有充分的論據加以論證和說明。

三、房地產市場調研的功能

房地產市場調研之所以能為相關決策提供依據，是由其功能決定的。成功的房地產市場調研活動通常具有下列功能。

(1)市場描述功能。這是指通過收集、整理和分析有關信息，圍繞達到調研目的而需要解決的問題，為決策者描述市場供求、價格、競爭等有關情況，了解和掌握市場動態，并對所面臨的問題和機遇等進行描述。房地產市場調研的描述功能可為決策者制定正確的決策奠定基礎。

(2)市場診斷功能。這是指通過對獲取的信息進行研判、解讀和分析比較，對房地產市場運行的現狀、存在問題等做出判斷和解析。對房地產企業來說，在進行市場診斷的同時，還要對企業當前的經營狀況進行診斷分析，并結合市場診斷結果，對下一步經營管理提出有針對性的經營策略和應對措施。同時，市場診斷功能對企業進行市場跟蹤和監控也有積極作用。

(3)市場預測功能。這是指在對市場調研所獲取的信息進行診斷分析后，通過對市場現狀的分析研判，對市場未來的發展趨勢做出預測

對房地產企業來說，市場調研的預測功能不僅可以幫助企業對未來市場的發展情況做出正確的判斷以減少風險，提高決策的科學性，而且可以幫助企業把握未來市場發展變化的動態，進行有效的投資組合，增強企業的市場競爭力。

四、房地產市場調研的分類

房地產市場調研可按照不同的分類原則，分為多種類型。了解和認識不同類型的市場調研的特點，有利于制定相應的市場調研方案。

(一)全面調研和非全面調研

(二)探測性調研、描述性調研、因果性調研和預測，性調研

五、房地產市場調研的原則

(一)真實性原則

房地產市場淵研所提供的信息，只有真實地反映市場狀況，才能為決策提供客觀、可靠的依據。堅持真實性原則，是房地產市場淵研最基本也是最重要的原則。真實性是指在市場調研中對市場狀況的描述、分析等，都要做到真實客觀。

(二)全面性原則

市場現象不是孤立、靜止存在的，房地產市場狀況會隨著時間、條件等的變化而發生變化。這就要求在房地產市場調研中堅持全面性原則。全而性是指在市場調研中要對相互聯系的市場現象及各種主要影響因素做全面性的調研，不能片面地觀察市場。要對房地產市場系統及各系統要素之間的變化和聯系做全面的調查分析，不能以偏概全、以點代面。全面性原則既是房地產市場調研系統性特點的要求，也是對房地產市場正確認識和科學預測的要求。

(三)時效性原則

房地產市場是處于動態變化中的，只有及時、準確地掌握市場動態信息并不斷更新，才能為決策提供有效的市場依據。時效性是指在市場調研中要及時抓住和捕捉與調研目的相關的信息，并對這些信息進行及時的分析和反饋。

六、房地產市場調研的程序

從實際操作上，房地產市場調研的程序大致可分為準備階段、信息收集階段、研究階段和總結階段。

(一)準備階段

準備階段也稱為前期工作階段，其主要工作包括設計市場調研方案和組建市場調研人員隊伍。準備階段的工作在市場調研中很重要，既是整個調研工作的起點，又是對整個調研工作的決策、設計和籌劃，是市場調研工作能否取得成功的關鍵階段。

(1)設計市場調研方案。

(2)組建市場調研人員隊伍

(二)信息收集階段

這個階段是市場調研中最為關鍵的階段，直接影響到調研工作的進度和質量，其主要任務是采用各種調研方法，按照調研方案的要求，收集需要的各類相關信息。在實際市場調研工作中，通常的做法是在正式開始收集信息之前，根據調研任務，先列出需要收集的信息清單，根據信息清單逐項收集。

(三)研究階段

這一階段要將所收集的各種信息進行歸納和分類，使之成為能夠反映市場經濟活動本質特征和適合決策者需要的信息，是信息的深加工和形成分析結論的前提，其主要任務是對收集到的信息進行去偽存真由此及彼、由表及里的鑒別、整理和分析。

信息鑒別是對所收集的信息進行全面審核，其目的是通過對信息的編輯整理，把零碎的、雜亂的、分散的信息加以篩選，并對所有信息進行逐一的比較和審核，消除和剔除信息中的虛假、錯誤和短缺等現象，以保證信息的真實性、準確性、系統性和完整性。

信息整理是對鑒別后的信息進行分類編號和初步加工，使調研得到的反映市場現象個體特征的信息系統化、條理化，并以簡明的方式反映市場現象總體的特征。信息整理常用的方法是分組分類法，就是把經過鑒別的信息，按調研問題的需要和市場現象本質特征的不同進行分組，然后把信息編入適當的類別，并編上號碼。

信息分析主要是運用統計學的有關原理和方法，研究市場現象總體的數據特征和數量關系。通過分析能夠揭示市場現象的發展規模、水平、總體結構、比例關系以及發展速度和趨勢等。

(四)總結階段

這一階段的主要任務是撰寫市場調研報告、總結市場調研工作和評估調研結果。市場調研報告是市場調研成果的集中體現，也是對市場調研工作最直接的總結。存撰寫市場調研報告時，要指出調研目的、調研對象、調研方法、調研信息處理方法、通過調研得出的結論、提出的建議等。

在本階段還要對市場調研工作的經驗教訓加以總結，尤其是對市場調研中所遇到的問題和障礙，要進行認真的分析，找出原因，為以后的調研工作積累經驗。

（責任編輯：xy）

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