第三節國有建設用地使用權出讓

一、國有建設用地使用權出讓的方式

目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協議等方式。其中，招標出讓國有建設用地使用權是指市、縣人民政府國土資源行政豐管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加同有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。拍賣出讓國有建設用地使用權是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。掛牌出讓國有建設用地使用權是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第一百三十七條規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權：采取劃拔方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。”

二、招標、拍賣和掛牌出讓方式及其程序

(一)招標、拍賣和掛牌出讓方式的一般規定

(1)出讓文件的編制：出讓人應根據招標、拍賣和掛牌出讓地塊的情況，編制招標、拍賣和掛牌出讓義件，招標、捫賣和掛牌出讓文件應包括出讓公告、投標或者競買須知、上地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或成交確認書、出讓合同文本。

(2)出讓公告的發布。出讓人應至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒體發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標、拍賣、掛牌出讓宗地的基本情況和招標、拍賣、掛牌的時間、地點。

(3)出讓公告的內容。招標、拍賣、掛牌公告應包括下列內容：①出讓人的名稱和地址。②出讓宗地的而積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用期限、規劃指標要求。③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法。④索取招標、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點及方式。⑤招標、拍賣、掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等。⑥確定中標人、競得人的標準和方法。⑦投標、競買保證金。⑥其他需要公告的事項。

(4)出讓底價的確定。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價，標底或者底價不低于國家規定的最低價標準。集體決策確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金。

(5)資格審查。出讓人應對投標中請人、競買中請人進行資格審查。

(二)受讓人的確定程序

(1)招標出讓的程序：①投標，投標人應在投標截止時間前將投標文件投入標箱。招標公告允許郵寄投標義件的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。投標義件投入標箱后，不可撤回。投標人應對投標義件和有關書面承諾承擔責任。②開標。出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱點算投標文件。投標人少于3人的，出讓人應終止招標活動。投標人不少于3人的，應逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。③評標。由出讓人代表、有關專家組成評標小組進行評標，評標小組人數為5人以上的單數。評標小組可以要求投標人對投標文件做出必要的澄清或說明，但是澄清或說明不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。評標小組應按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審、④中標。招標人根據評標結果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人.應被確定為中標人。

(2)拍賣出讓的程序：①主持人電算競買人。②主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用期限、規劃指標要求、開工時間和竣工時間以及其他有關事項。③主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度，沒有底價的，應明確提示。④主持人報出起叫價。⑤競買人舉牌應價或者報價。⑥主持人確認該應價后繼續競價。⑦主持人連續3次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交。⑧主持人宣布最高應價者為競得人。

競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。

(3)掛牌出讓的程序：①在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用期限、規劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布。②符合條件的競買人填寫報價單報價。③掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格。④掛牌主持人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。掛牌截止應由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續競價。有競買人表示愿意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人。

掛牌主持人連續3次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續競價的，按照下列規定確定是否成交：一是在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。三是在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

(三)建設用地使用權的受讓

(1)成交確認書的簽訂。

(2)出讓合同的簽訂。

(3)出讓結果的公布。

(4)建設用地使用權證書的領取。

三、協議出讓方式及其程序

(一)協議出讓的組織實施管理

2006年，國土資源部在《協議出讓國有土地使用權規定》(2003年8月1日，國土資源部令第21號，以下簡稱21號令)的基礎上，制定了《協議出讓國有土地使用權規范》(以下簡稱《規范》)，明確建設用地使用權協議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。市、縣國土資源管理部門可根據實際情況成立協調決策機構，負責協調解決協議出讓中的相關問題，集體確定相關事項。

(二)協議出讓的范圍

下列幾種情形的國有建設用地使用權可以實行協議出讓方式：①供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的用地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的。這理的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。②原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準的，但《國有土地劃撥決定書》《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確規定應收同土地使用權重新公開出讓的除外。③劃撥建設用地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準的，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確規定應收回土地使用權重新公開出讓的除外。④出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的。⑤法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。

(三)協議出讓的類型

根據國有建設用地使用權出讓時，政府、土地產權人與擬出讓土地的經濟法律關系，協議出讓可以分為以下幾大類。

(1)政府供地環節的協議出讓：①集體農用地辦理轉讓和土地征收審批后形成的國有建設用地，依法可以協議出讓的。②政府收回收購的國有建設用地，依法可以協議出讓的。

(2)原劃拔、承租建設用地使用權人申請辦理協議出讓：①原劃撥建設用地使用權人申請辦理協議出讓的。②原承租建設用地使用權人申請辦理協議出讓的。

(3)劃撥建設用地使用權轉讓申請辦理協議出讓。

(4)出讓建設用地使用權改變用途申請辦理協議出讓。

(5)出讓建設用地使用權續期申請辦理協議出讓。

(四)協議出讓的最低價

協議出讓建設用地使用權最低價(以下簡稱協議出讓最低價)是為了宏觀調控土地市場，防止低價協議出讓建設用地使用權而實施的出讓金最低控制標準。

《城市房地產管理法》第十三條規定：“采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按同家規定所確定的最低價。”“21號令”要求協議出讓最低價依據以下標準擬定：①協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應繳納的有關稅費之和。②有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

(五)協議出讓的程序

省、自治區、直轄市人民政府國土資源行政主管部門會同有關部門擬定協議出讓最低價，報同級人民政府批準后下達，市、縣人民政府國土資源行政主管部門執行。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門編制建設用地使用權出讓計劃，報同級人民政府批準后，在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。出讓計劃中包括年度土地供應總量、不同用途十地供應面積、地段及供地時間等內容。

申請受讓土地者根據建設用地使用權出讓計劃，在規定時限內，持有效證明文件向土地所在地的市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不少于30日。對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門制定協議出讓土地方案。方案中應包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、使用期限、規劃設計條件、供地時間等。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門對擬出讓地塊的土地價格進行評估并進行集體決策，合理確定協議出讓底價。協議出讓底價不得低于協議出讓最低價。協議出讓底價確定后應保密，任何單位和個人不得泄露。

協議出讓土地方案和底價經有批準權的人民政府批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門與意向用地者協商一致，且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協議。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門與意向用地者簽訂出讓合同，并在簽訂后的7日內將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或通過報紙、互聯網等媒介向禮會公布。公布協議出讓結果的時間不得少于15日。

受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機關中請辦理建設用地使用權登記，領取建設用地使用證，取得建設用地使用權。

以協議方式取得建沒川地使剛權的土地使用者，需要將出讓合同約定的土地川途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應取得出讓人和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協議或者重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的出讓讓金，并依法辦理建設用地使用權變更登記手續。

在協議出讓過程中，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：①不按照規定公布建設用地使用權出讓計劃或者協議出讓結果的。②確定出讓底價時未經集體決策的。③泄露出讓底價的。④低于協議出讓最低價出讓建設用地使川權的。⑤減免建設用地使用權出讓金的。情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

四、協議出讓與招標、拍賣和掛牌出讓的區別

協議出讓與招標、拍賣和掛牌出讓有很多相近之處，如都是政府有償供應建設用地使川權的重要方式，都要編制并公布出讓計劃，都要簽訂出讓合同，受讓人都要繳納出讓金，但是，協議出讓與招標、拍賣和掛牌出讓畢竟是兩類不同的出讓方式，存在以下兒點區別。

(1)適用范圍不同。

(2)出讓金形成方式不同。

(3)最低價確定的原則不同。

五、國有建設用地使用權出讓合同

(一)國有建設用地使用權出讓合同的概念

國有建設用地使用權出讓合同簡稱建設用地使用權出讓合同或出讓合同，是指國有建設用地使用權出讓人和受讓人之間就出讓國有建設用地使用權及如何行使建設用地使用權等問題所達成的明確相互間權利和義務關系的協議。

《物權法》第一百三十八條規定：“采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。”《城市房地產管理法》第十五條規定：“土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”建設用地使用權出讓只有簽訂合同，出讓行為才能成立，出讓雙方的權利和義務才能明確，才受法律保護。

(二)國有建設用地使用權出讓合同的特征

出讓合同具有以下特征：①出讓合同是在出讓人和受讓人雙方當事人之間設立、變更關于建設用地使用權權利和義務法律關系的協議。②出讓合同中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。③出讓合同的受讓人一般為境內外公司、其他組織和個人等.成片出讓合同中的受讓人必須是在中國注冊的外商投資開發企業。④出讓合同是訂立轉讓合同的前提條件，并對轉讓合同有重要的制約作用。

(三)國有建設用地使用權出讓合同的內容

根據《物權法》第一百三十八條的規定，出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱和住所。②土地界址、面積等。③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間。④土地用途。⑤使用期限。⑥出讓金等費用及其支付方式。⑦解決爭議的方法。

(四)國有建設用地使用權出讓合同雙方的權利和義務

(1)出讓人的權利和義務。出讓合同簽訂后，如果受讓人未按期支付全部出讓金的.出讓人有權解除合同，并可請求違約賠償。對未按出讓合同約定的期限和條件開發利用土地的，出讓人有權予以糾正，并可根據情節輕重給予警告、處以地價款一定比例的罰款，直至無償收回建設用地使用權。同時，出讓人應履行按期向受讓人出讓建設用地使用權并達到合同約定的場地使用條件及提供有關資料等規定的義務。

(2)受讓人的權利和義務。對于出讓人不按照出讓合同約定按期提供建設用地使用權的，受讓人有權解除合同，并可請求違約賠償。同時，受讓人應履行在簽訂出讓合同后約定的期限內支付全部出讓金，向土地管理部門辦理登記，領取土地使用證，依合同和城市規劃要求，開發利用和經營土地等義務。

(五)國有建設用地使用權出讓合同的變更和解除

(1)出讓合同的變更。出讓合同的變更是指合同尚未履行或者未完全履行之前，由出讓人和土地使用者依法對合同的內容進行修改、補充的法律行為。在出讓合同變更中。較為多見的是土地使用者提出改變土地用途。《城市房地產管理法》第十八條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”

(2)出讓合同的解除。出讓合同的解除是指合同訂立后，因主觀、客觀條件的變化，使合同的履行成為不必要或不可能，由出讓人和土地使用者按照法律程序提前終止合同關系，從而使合同當事人雙方權利和義務歸于消火的一種法律行為。在出讓合同解除中，較為多見的是當事人雙方違約，或者土地使用者不能按照法律規定開發、利用、經營上地而導致上地管理部門將建設用地使用權收回。

（責任編輯：xy）

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