三、案例分析題(共20題，每題2分，由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

(一)

某新建住宅小區(qū)選聘甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。王某以45萬元在該小區(qū)購買了一套商品房，該 商品房的當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程造價(jià)為30萬元，王某按照相關(guān)規(guī)定繳納了住宅專項(xiàng)維修資金。 根據(jù)上述資料，回答下列問題：

81.按照該小區(qū)所在省人民政府建設(shè)主管部門規(guī)定，業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的比 例為6%,則王某需要交存的住宅專項(xiàng)維修資金為()萬元。

A. 2.7 B.1.8 C. 0.9 D.2.25

答案：B

【解析】業(yè)主首次交存的住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價(jià)的5%-8%,具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門確定、公布，并適時(shí)調(diào)整。則王某需要交存的住宅專項(xiàng)維修資金=30×6%=1.8(萬元)。

82.王某所繳納的住宅專項(xiàng)維修資金歸()所有。

A.住宅專項(xiàng)維修資金的代收代管單位

B.小區(qū)建設(shè)單位

C.小區(qū)業(yè)主委員會

D.王某

答案：D

【解析】商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。則王某所繳納的住宅專項(xiàng)維修資金歸王某所有。

83.下列各項(xiàng)維修所發(fā)生的費(fèi)用，可以從住宅專項(xiàng)維修資金列支的有()。

A.王某住房陽臺的維修

B.王某住房所在單元的電梯保修期滿后的維修

C.王某住房所在樓的水泵房維修

D.小區(qū)建設(shè)單位經(jīng)營的健身設(shè)施的維修

答案：BCD

【解析】開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)傋》抗灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造贄用。選項(xiàng)B、C、D,均屬于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用。

84.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管該住宅小區(qū)時(shí)，其承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括()。

A.小區(qū)內(nèi)供電、采暖、給排水等設(shè)施設(shè)備

B.小區(qū)內(nèi)道路、圍墻等公共配套設(shè)施

C.小區(qū)的各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況

D.小區(qū)的安全防范系統(tǒng)

答案：ABD

【解析】新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容：①物業(yè)資料;②物業(yè)共用部位;③共用設(shè)施設(shè)備;④園林綠化工程;⑤其他公共配套設(shè)施。選項(xiàng)A屬于物業(yè)共用部位;選項(xiàng)B屬于其他公共配套設(shè)施;選項(xiàng)D屬于共用設(shè)施設(shè)備。

85.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐后，應(yīng)當(dāng)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)包括()。

A.對該小區(qū)物業(yè)的承接?xùn)蓑?yàn)

B.辦理業(yè)主人住手續(xù)

C.規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為

D.進(jìn)行小區(qū)物業(yè)設(shè)備安裝

答案：ABC

【解析】選項(xiàng)D,小區(qū)物業(yè)設(shè)備安裝是建設(shè)單位需要完成的工作，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供的服務(wù)是在早期介入階段提供設(shè)施、設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見。

(二)

某房地產(chǎn)開發(fā)商于2007年1月1 日以8 000萬元的價(jià)格取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，土地面 積公頃，用途為寫字樓，容積率為4, 土地使用期限為法定最高年限，現(xiàn)正進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù) 計(jì)2010年1月1日建成交付使用。

根據(jù)上述資料，回答下列問題：

86.該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為( )元/平方米。

A.1 000 B. 2 000 C.4 000D. 8 000

【答案】B

【解析】樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地

價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=總建筑面積=總面積x容積率。

總建筑面積該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)=2000(元/m2)。

87.該開發(fā)用地的土地使用期限為( )年。

A.30 B. 40 C.50 D.70

【答案】B

【解析】建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。此宗土地為商業(yè)用地，因此土地使用期限為40年。

88.該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀為( )。

A.建設(shè)用地 B.在建工程C.期房D.現(xiàn)房

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)按照開發(fā)程度可以分為生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房五類。其中，在建工程是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。該宗土地現(xiàn)正進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，尚未建成，屬于在建工程范疇。

89.對該房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行估價(jià)，可采用的估價(jià)方法有( )。

A.成本法B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

【答案】AC

【解析】成本法適用的估價(jià)對象：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)(簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡稱舊的房地產(chǎn))、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象：可供開發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

90.2010年1月1日建成時(shí)，購房者的土地使用期限為( )年。

A.37 B. 38 C.40 D.50

【答案】A

【解析】該土地總的使用年限為40年，由于建設(shè)占用了3年的時(shí)間，因此購房者還有37年的使用時(shí)間。

（責(zé)任編輯：xy）

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