(三)

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以掛牌方式取得一宗普通商品住宅用地的土地使用權(quán)，出讓年限70年。 公司確定以自有資金、商品房預(yù)售和銀行抵押貸款作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金來(lái)源，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建 設(shè)總投資6 000萬(wàn)元。目前，已繳清土地使用權(quán)出讓金，并完成開(kāi)發(fā)投資1 000萬(wàn)元。

根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題：

91.下列關(guān)于在建工程抵押的說(shuō)法中，正確的有()。

A. 抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財(cái)產(chǎn)

B. 在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押

C. 抵押期間竣工的，抵押人在辦理房屋權(quán)屬證書(shū)后應(yīng)重新辦理抵押登記

D. 抵押合同中應(yīng)載明已投人在建工程的工程款

【答案】BD

【解析】在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。選項(xiàng)B,《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。選項(xiàng)A,《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應(yīng)為抵押時(shí)已經(jīng)完工的部分，選項(xiàng)C,在建工程竣工并經(jīng)房屋所

有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

92. 該公司申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)，除了已投入資金必須滿足要求外，還應(yīng)提供()等材料。

A. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B.建設(shè)工程施工許可證

C. 工程施工合同 D.竣工驗(yàn)收文件

【答案】ABC

【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：①商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū);③國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;④投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;⑤工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;⑥商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

93. 該公司在預(yù)售合同簽訂后的30天內(nèi)，應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同()手續(xù)。

A. 核準(zhǔn) B.登記備案 C.公證 D.鑒證

【答案】B

【解析】商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

94. 該公司如轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，至少應(yīng)再完成()萬(wàn)元開(kāi)發(fā)投資才能符合轉(zhuǎn)讓條件。

A300 B.400 C.500 D.600

【答案】C

【解析】按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。計(jì)算得出轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該滿足投資1500萬(wàn)元，現(xiàn)已投資1000萬(wàn)元，因此還需投資500萬(wàn)元。

95. 該公司與某購(gòu)房人簽訂了一套合同面積為100平方米的購(gòu)房合同，售價(jià)為每平方米 在交房時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記面積為104平方米。若購(gòu)房合同未約定面積誤差的處理方式，買(mǎi)房人可以選擇()。

A.退房，要求開(kāi)發(fā)公司退還已付房款和利息

B.不退房，支付總房?jī)r(jià)35.00萬(wàn)元

C.不退房，支付總房?jī)r(jià)36.05萬(wàn)元

D.不退房，支付總房?jī)r(jià)36.40萬(wàn)元

【答案】AC

【解析】當(dāng)事人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)未在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)房人。該買(mǎi)房人支付總房?jī)r(jià)=3500xl00x(1+3%)=360500(元)，即36.05萬(wàn)元。

(四)

甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地一級(jí)市場(chǎng)上取得一宗開(kāi)發(fā)用地，該宗土地面積為40 000平方米， 其中城市代征綠地面積為15 000平方米，其余為居住建筑用地，居住建筑基底面積為10000平方米，規(guī)劃批準(zhǔn)的總建筑面積為70 000平方米。

根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題：

96.該宗土地的居住建筑密度為( )。

A.25% B. 37.5% C.40% D.66. 7%

【答案】A

【解析】建筑密度也稱(chēng)為建筑覆蓋率，是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑基底面積占該塊用地面積的比率。其計(jì)算公式為：建筑密度=×100%。該宗土地的居住建筑密度=xl00%=25%。

97.甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得該宗土地的方式可能是( )。

A.協(xié)議 B.掛牌 C.招標(biāo)D.拍賣(mài)

【答案】BCD

【解析】建設(shè)用地使用權(quán)可通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等出讓方式從土地一級(jí)市場(chǎng)獲取，也可通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式從土地二級(jí)市場(chǎng)獲取。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取建設(shè)用地使用權(quán)的途徑和方式。

98.下列文件中，可以核定該宗用地位置和界限的證明文件是( )。

A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.建設(shè)工程施工許可證 D.房屋所有權(quán)證

【答案】A

【解析】核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的目的在于確保建設(shè)項(xiàng)目必須符合城市規(guī)劃的要求，維護(hù)建設(shè)單位按照規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，是土地管理部門(mén)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)審批建設(shè)用地的法律依據(jù)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證可核定建設(shè)用地的用地位置和界限。

99.該宗土地的建筑容積率為( )。

A.1.75 B. 2.33 C.2. 80 D.4. 67

【答案】C

【解析】建筑容積率簡(jiǎn)稱(chēng)容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。該宗土地的建筑容積率==2.8。

100.工程建設(shè)完成后，向甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司遞交竣工報(bào)告的是( )。

A.建設(shè)單位 B.施工單位 C.物業(yè)管理公司D.監(jiān)理公司

【答案】A

【解析】竣工驗(yàn)收是施工過(guò)程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即可投入使用，可以交付給用戶。因此，竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)及時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收。一般是由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

（責(zé)任編輯：xy）

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