第二節業主和業主大會

一、業主及其權利和義務

(一)業主的概念及認定

業主是指房屋所有權人。在我國，實行“房地權屬一致”原則，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并轉讓，即所謂“地隨房走”;或建設用地使權轉讓的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并轉讓，即所謂“房隨地走”因此，擁有房屋所有權就擁有了與該房屋相配套的設施設備的所有權和相關場地的使川權。將業主定義為房屋所有權人，并沒有排除業主對與房屋相配套的設施設備和相關場地擁有的相關權利。

業主是物業管理市場的需求主體，是物業服務企業服務的對象，可以是個人、集體或國家。在實踐中，具備業主身份的情況有3種：①經依法登記取得建筑物專有部分的所有權人。即房屋登記簿和房屋權屬證書記載的房屋所有權人。②基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的自然人和法人。③根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，其中因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力;因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力;因合法建造、拆除房屋等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發生效力。

(二)業主的權利和義務

(1)業主的權利一業主基于房屋所有權，對其建筑物(房屋)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，對專有部分以外的共有部分享有共有權和共同管理的權利。

業主在物業管理活動中享有下列權利：①按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務。②提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議。③提出制定和修改業主大會議事規則、管理規約的建議。④參加業主大會會議，行使投票權。⑤選舉業主委員會成員，并享有被選舉權。⑥監督業主委員會的工作。⑦監督物業服務企業履行物業服務合同。⑧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。⑨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(簡稱專項維修資金)的管理和使用。⑩法律、法規規定的其他權利。

(2)業主的義務。業主在物業管理活動中享有一定權利的同時，還應履行下列義務：①遵守管理規約、業主大會議事規則。②遵守物業管理區域內物業共用部位和共用沒施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。③執行業主大會的決定和業主大會授杖業主委員會做出的決定。④按照國家有關規定交納專項維修資金。⑤按時交納物業服務費用。⑥法律、法規規定的其他義務。

二、業主大會

(一)業主大會的性質和組成

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，是物業管理區域內物業管理事項的決策機構。業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

(二)業主大會的籌備和成立

1.成立業主大會的條件

根據《業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《指導規則》)，物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：①物業管理區域證明。②房屋及建筑物面積清冊。③業主名冊。④建筑規劃總平面圖。⑤交付使用共用設施設備的證明。⑥物業服務用房配置證明。⑦其他有關的文件資料。

2.業主大會的籌備

(1)成立籌備組。

(2)籌備工作的內容。

3.首次業主大會會議的召開

籌備組應自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議表決通過業主大會議事規則、管理規約，并選舉產生業主委員會之日起成立。

(三)業主共同決定的事項

下列事項應由業主共同決定：①制定和修改業主大會議事規則。②制定和修改管理規約。③選舉業主委員會或者更換業主委員會委員。④制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案。⑤選聘和解聘物業服務企業。⑥籌集和使用專項維修資金。⑦改建、重建建筑物及其附屬設施。⑧改變共有部分的用途。⑨利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用。⑩法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

(四)業主大會活動規則

(1)定期會議和臨時會議。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議和臨時會議都由業主委員會組織召開。定期會議的召開應南業主大會在業主大會議事規則中規定。當出現下列情況之一的，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會議：①經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的。②發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。③業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

(2)業主代理人和業主代表人。業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。代理人應在業主委托書的授權范圍內行使代理權。業主只能委托代理人代理事項，不能委托代理人代理業主身份，代理人無權以候選人身份參加業主委員會成員的競選。

物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應在業主大會議事規則中規定。凡需投票表決的事項，業主代表應要求所代表的業主將贊成、反對及棄權的決定及享有的投票權數書面簽字，然后由業主代表在業主大會會議上代表業主如實投票。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應另外推選一名業主代表參加會議。

(3)業主大會的召開形式。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

(4)業主大會決定事項的表決原則。業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意：決定業主共同決定的其他事項的，應經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：①專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未 進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。②建筑物總面積，按照前項的統計總和汁算。

業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：①業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。②總人數按照前項的統計總和計算。

另外.業主大會應在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。再者，未參與表決的業主，其投票權數是否可以計人已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

業主大會會議應由業主委員會做出書面記錄并存檔。業主大會的決定應以書面形式在物業管理區域內及時公告。

三、業主委員會

(一)業主委員會的性質和職責

(二)業主委員會的備案

(三)業主委員會委員的任期和資格

(四)業主委員會會議

(五)業主委員會的補選與換屆

(六)業主大會、業主委員會工作經費

(七)業主委員會與物業服務企業的關系

(八)業主委員會與居委會的關系

（責任編輯：xy）

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