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2018年初中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試時(shí)間為11月3、4日,2018年經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格考試中級(jí)實(shí)行機(jī)考。2018年經(jīng)濟(jì)師報(bào)名時(shí)間為7-9月份,建議考生們提前復(fù)習(xí),以下是《中級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》教材考點(diǎn),供考生查看學(xué)習(xí)!
全本教材>>>中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)章節(jié)考點(diǎn)匯總
第十章物業(yè)管理
第一節(jié)物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
《物權(quán)法》第七十條規(guī)定:業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)這一規(guī)定,建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成:①業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),有權(quán)對(duì)專(zhuān)有部分占有、使用、收益和處分。②業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分(如電梯、過(guò)道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線(xiàn)等)享有共有的權(quán)利。③業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。
二、專(zhuān)有部分的所有權(quán)
(一)專(zhuān)有部分的認(rèn)定
專(zhuān)有部分是指構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性、能夠區(qū)分為所有權(quán)標(biāo)的的部分。一般而言,專(zhuān)有部分必須是一套自身封閉的住宅,權(quán)利人對(duì)專(zhuān)有部分享有單獨(dú)的所有權(quán)。
(二)專(zhuān)有部分所有權(quán)的行使
三、共有部分的共有權(quán)
(一)共有部分的認(rèn)定
共有部分是指專(zhuān)有部分以外的其他建筑部分以及不屬于專(zhuān)有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附屬建筑物。除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分:①建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;②其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整幢建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
(二)共有部分共有權(quán)的行使
(1)業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的所有杖歸屬
(3)建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸屬。
(4)業(yè)主對(duì)與專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分的利用。
(5)侵害共有權(quán)的法律責(zé)任。
四、共同管理權(quán)
(一)共同管理權(quán)的概念
共同管理權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的一個(gè)權(quán)能。它是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人由于使用同一建筑物而形成不可分離的共同關(guān)系,作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),傳統(tǒng)的說(shuō)法為成員權(quán)。
1.共同管理權(quán)的內(nèi)容
依據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定:①制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程,需要由業(yè)主共同決定。②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定,涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益,應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。③選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員,成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不遵守管理規(guī)約、責(zé)任心不強(qiáng)的業(yè)主委員會(huì)委員予以更換。④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的管理水平如何,與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系,通過(guò)業(yè)主大會(huì)集體決策,可以較好地選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。⑤籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。⑥改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建,涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費(fèi)用的負(fù)擔(dān),需要業(yè)主共同決定。⑦有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。除上述所列事項(xiàng)外,對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),也需要由業(yè)主共同決定。例如,如何對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作予以監(jiān)督,如何與居民委員會(huì)協(xié)作等。
2.共同管理權(quán)的特點(diǎn)
共同管理權(quán)的特點(diǎn)可以歸納為以下兩點(diǎn):①各個(gè)業(yè)主的所有權(quán)是共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。共同管理權(quán)是專(zhuān)屬于業(yè)主的權(quán)利,任何人取得專(zhuān)有部分所有權(quán)就自然取得共同管理權(quán),共同管理權(quán)是所有權(quán)的延伸,是確保專(zhuān)屬所_有權(quán)和共有權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段。不論管理形式是自主進(jìn)行,還是委托他人,真正的管理主體都應(yīng)當(dāng)是業(yè)豐本身。②業(yè)主可以選擇共同管理權(quán)的具體形式。《物權(quán)法》規(guī)定,對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)管理,業(yè)主可以選擇成立業(yè)主大會(huì)的共同體組織形式進(jìn)行管理,也可以不成立業(yè)主大會(huì)這種共同體形式而直接進(jìn)行共同決定。
3.共同管理權(quán)的本質(zhì)
共同管理權(quán)是業(yè)主基于財(cái)產(chǎn)而享有的權(quán)利,其行使足所有權(quán)的延伸。對(duì)于整幢建筑物的所有權(quán)而言,實(shí)際上是一種特殊的按份共有,每個(gè)業(yè)主都按其份額對(duì)專(zhuān)用部分享有專(zhuān)有權(quán),對(duì)共用部分有共同共有或者按份共有。業(yè)主之間本質(zhì)上是共有關(guān)系,因此,各國(guó)立法規(guī)定一幢建筑物的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)組成一個(gè)團(tuán)體,整體享有地上權(quán)、地役權(quán)及其他共同的權(quán)利,管理共用設(shè)施及其他事物,解決糾紛。每一個(gè)成員作為團(tuán)體成員之一,按照約定或者一定的份額享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。
(二)共同管理權(quán)行使的表決規(guī)則
《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:①?zèng)Q定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。②決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員:選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。此處的建筑物總面積是指所有業(yè)主的專(zhuān)有部分之和,而不是建筑學(xué)中的建筑物總面積。
(三)關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立
2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定效力
3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)
(四)共同管理權(quán)的其他規(guī)定
(1)維修資會(huì)的所有權(quán)歸屬與使用。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
(2)管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收盜分配。建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng),有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。
(3)建筑物及其附屬設(shè)施的管理:①業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。②對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,并接受業(yè)主的監(jiān)督。
(責(zé)任編輯:xy)
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