第四節物業服務合同

物業服務合同是確立業主和物業服務企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據。在物業管理活動中，物業服務合同的地位十分重要。合同是否依法訂立、合同內容是否詳細、合同是否具有可操作性，對于維護雙方在物業管理活動中的合法權益舉足輕重。

根據不同物業管理階段和不同的簽約主體，現實中存在兩種物業服務合。一種是由建設單位選聘物業服務企業所簽訂的物業服務合同;另一種是業主或業主大會選聘物業服務企業所簽訂的物業服務合同。《物業管理條例》對這兩種合同均有明確規定，將建設單位與物業服務企業所簽訂的合同，稱為前期物業服務合同，將業主或業主大會與物業服務企業所簽訂的合同，稱為物業服務合同。

一、前期物業服務合同

(一)前期物業服務合同的特點

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同具有以下特。

(1)由建設單位和物業服務企業簽訂。因為房屋出售前物業的產權屬開發企業，所以合同中的甲方是建設單位，乙方是其通過招投標選聘的物業服務企業。

(2)過渡性。前期物業服務合同的期限存在于業主、業主大會選聘物業服務企業之前的過渡時間內，一旦業主大會成立并選聘了物業服務企業，前期物業管理即告結束，前期物業服務合同也相應終止。

(3)附終止條件的合同。雖然前期物業服務合同的期限未滿，但業主委員會與新的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自然終止。

(4)前期物業服務合同必須以書面方式簽訂，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應包括前期物業服務合同約定的內容。

(二)前期物業服務合同的主要內容

為規范和指導建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同，建設部于2004年9月制定并發布了《前期物業服務合同(示范文本》，根據該示范文本，前期物業服務合同應包括以下內容。

(1)合同當事人與物業的基本情況。主要包括合同當事人情況和物業的基本情況兩方面。

(2)物業服務內容與質量。

(3)物業服務計費方式。包干制和酬金制兩種計費方式，建設單位與物業服務企業協商后，可以選擇其中的一種計費方式。

(4)物業經營管理活動的內容。

(5)物業的承接查驗。

(6)物業的使用與維護。

(7)違約責任，主要包括甲乙雙方、業主和物業使用人的違約責任，以及特殊情況下的免責條款。

(8)其他事項。主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止條款和續約條款。

二、物業服務合同

(一)物業服務合同的概念

物業服務合同是指物業服務企業與業主或業主委員會簽訂的，約定物業服務企業提供對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理及維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的服務，并南業主支付服務費用的書面協議。物業服務合同是業主和物業服務企業建立民事法律關系的最重要、最基礎的文件，只有簽訂了物業服務合同，物業服務企業才能通過履行合同取得經營收益，業主通過履行付費義務享受合同約定的物業服務。

物業服務合同的簽訂雙方是業主和物業服務企業，雙方之間是平等的民事主體關系，物業服務企業具有獨立的法人資格，業主可以是自然人、法人或其他組織。在住宅物業管理中，業主通常是分散的、具有獨立法律人格的自然人，南業主委員會代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業訂立物業服務合同。

(二)物業服務合同的主要內容

(1)物業管理事項。

(2)物業服務質量。

(3)物業服務費用。

(4)雙方的權利義務。

(5)專項維修資金的管理與使用。

(6)物業管理用房。

(7)合同期限。

(8)違約責任。

(三)物業服務合同的特征

(1)物業服務合同屬無名合同。

(2)物業服務合同既是諾成合同又是要式合同。

(3)物業服務合同既是雙務合同又是有償合同。

(4)物業服務合同屬于勞務合同。

(5)物業服務合同通常屬于集體合同。

(6)物業服務合同受到較多的國家干預，主要在以下幾個方面：①物業服務合同的簽訂履行。物業服務合同雖然是當事人自愿平等簽訂的，但因為物業管理涉及老百姓日常生活和城市正常秩序，所以物業服務合同的簽訂、履行受到國家較多的干預，如公安、消防、環保等機關，以行政權對物業管理介入指導監督。②物業服務合同的主體資格。業主委員會必須依照法定程序選舉產生，而物業服務企業則需要取得必要的執業證書才能從事相應范圍的物業管理。③物業服務合同的具體內容。物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

三、前期物業服務合同與物業服務合同的區別

(1)合同主體不同。前期物業服務合同的甲方是新建住宅的房地產開發企業，乙方是甲方選聘的物業服務企業;物業服務合同的甲方是業主委員會(代表業主大會)，乙方是物業服務企業。

(2)合同簽訂的時間不同。前期物業服務合同的簽訂時間在甲方出售住宅前：物業服務合同的簽訂時間一般應在業主大會成立后。

(3)合同的有效期限不同。前期物業服務合同的有效期限是自簽訂之日起，到業主委員會成立后與所選聘的新的物業服務企業簽訂物業服務合同生效時止，時間上具有不確定性：物業服務合同的有效期限由合同雙方協議商定，一般為3～5年，時間上具有確定性。

（責任編輯：xy）

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