第五節物業服務收費

物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取相應費用的行為。

一、物業服務費的收費原則

物業服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

(1)合理原則。

(2)公開原則。

(3)費用與服務水平相適應原則。

二、物業服務費的定價形式和計費方式

(一)物業服務費的定價形式

物業服務收費應區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主和物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

市場調節價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。物業管理的具體收費標準由業主委員會根據所需物業服務項目的數量和質量，結合市場行情提出建議標準，經業主大會表決通過并與物業服務企業按照市場原則協商后在物業服務合同中約定。

(二)物業服務費的計費方式

物業服務費的計費方式有酬金制和包干制兩種。

1.酬金制

2.包干制

3.酬金制和包干制的財務特征

(1)會計主體。在酬金制下，物業管理項目是獨立的會計主體，各物業管理項目應獨立建賬、獨立核算。在包干制下，物業管理項目的會計主體是物業服務企業，物業管理項目可以獨立核算，也可以納入企業統一管理。

(2)收入。采取酬金制的物業管理項目，物業服務企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金;采取包干制的物業管理項目，物業服務企業的物業服務收人就是該項目的物業服務費。

(3)成本費用。無論是酬金制還是包干制，物業管理費用有以下特征：①物業服務企業固定成本的比例較高。②人工成本占總成本的比例較高。③物業服務企業成本費用的可預測性較強。

三、物業服務費的構成

包干制下的物業服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。酬金制下預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

四、物業服務費的交納和督促

(1)物業使用人的交費責任。

(2)未交付房屋的交費主體。已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納。

(3)業主委員會對欠費業主的督促義務。業主委員會有責任和義務代表全體業主督促欠費業主限期交納物業服務費。對欠費的業主，業主委員會應督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業主交費。

(4)代收代交費用。為了保護業主和物業服務企業的合法權益，《物業管理條例》明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可向委托單位收取手續費。”

（責任編輯：xy）

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