第三節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)

一、物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵

物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)的簡稱。物業(yè)管理招標(biāo)是指南物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)(全體業(yè)主)或物業(yè)所有權(quán)人(以下稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理投標(biāo)是投標(biāo)人對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合投標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。

物業(yè)管理招投標(biāo)是一種市場雙向選擇行為。招標(biāo)人設(shè)定“物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理服務(wù)”這一標(biāo)的進(jìn)行招標(biāo)，投標(biāo)人(物業(yè)服務(wù)企業(yè))提供交換的標(biāo)的是管理和服務(wù)。只有招標(biāo)人認(rèn)可物業(yè)服務(wù)企業(yè)承諾提供的服務(wù)，才會(huì)選擇該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，促成招標(biāo)投標(biāo)的完成。

物業(yè)管理招投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)，是物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化和市場化特征的體現(xiàn)，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，這種方式必將成為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要方式。

二、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)

物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，使得物業(yè)管理招投標(biāo)具有下列區(qū)別于其他行業(yè)招投標(biāo)的特點(diǎn)。

(1)招標(biāo)主體的特殊性。(2)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的特殊性。

三、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則

物業(yè)管理招投標(biāo)的目的是在競爭性招標(biāo)中找到最理想的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，招標(biāo)人想要吸引盡可能多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)，并從競爭性投標(biāo)中得益。

(1)公開原則。(2)公平原則。(3)公正原則。(4)誠實(shí)信用原則。

四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式

(一)公開招標(biāo)

(二)邀請招標(biāo)

(三)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

五、物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序

(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件

1.主體條件

物業(yè)管理招投標(biāo)主體有開發(fā)建設(shè)單位、全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)和產(chǎn)權(quán)人。前期物業(yè)管理招投標(biāo)由開發(fā)建設(shè)單位主持。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)就成為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的主體(當(dāng)業(yè)主共同決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)時(shí)，招投標(biāo)主體為全體業(yè)主)。業(yè)主大會(huì)可以委托業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施招投標(biāo)的具體運(yùn)作，但決定權(quán)在業(yè)主大會(huì)。產(chǎn)權(quán)人指物業(yè)只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人的情況，通常在非住宅中出現(xiàn)。招標(biāo)人可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施，審定投標(biāo)條件和標(biāo)底、評(píng)標(biāo)程序、定標(biāo)辦法等。招標(biāo)人自行組織物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)具備以下條件：①與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員。②編制招標(biāo)文件的能力。③組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的能力。

委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請招標(biāo)，如政府物業(yè)等均采取委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的形式。因?yàn)檎袠?biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧，所以這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對(duì)稱，有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2.項(xiàng)目條件

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項(xiàng)目可采取招投標(biāo)方式.也可采取其他方式。

(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序

1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

2.編制招標(biāo)文件

3.招標(biāo)項(xiàng)目備案

4.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書

5.投標(biāo)申請入的資格預(yù)審

6.發(fā)放招標(biāo)文件

7.組織答疑與現(xiàn)場勘察

8.接收投標(biāo)文件

9.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)

10.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

六、物業(yè)管理投標(biāo)的條件和程序

(一)物業(yè)管理投標(biāo)的條件

(1)法律、法規(guī)規(guī)定的要求。根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)是具有承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

(2)招標(biāo)人規(guī)定的要求。在物業(yè)管理招投標(biāo)中，招標(biāo)人在招標(biāo)條件中一般要求投標(biāo)人具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面做出明確具體的要求。

(二)物業(yè)管理投標(biāo)的程序

(1)獲取招標(biāo)信息。根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般通過兩個(gè)渠道.一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)人的邀請。

(2)項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范。在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人首先應(yīng)組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，預(yù)測中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃，制定相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)防控措施，確保投標(biāo)成功或避免企業(yè)遭受損失。

(3)報(bào)送投標(biāo)申請，接受資格審查。

(4)取得招標(biāo)文件，并參與答疑和現(xiàn)場勘察。

(5)準(zhǔn)備投標(biāo)文件。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料組成。常見的做法是將投標(biāo)文件分為物業(yè)基本情況和技術(shù)文件兩大類。物業(yè)基本情況主要包括以下內(nèi)容：①公司簡介。概要介紹投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。②公司法人地位及法定代表人證明，包括資格證明文件和資信證明文件。③投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)人要求提供的其他技術(shù)性資料。其中，物業(yè)管理方案是投標(biāo)書的核心內(nèi)容。

(6)送交投標(biāo)文件。全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)行封裝。并按時(shí)送達(dá)招標(biāo)單位。

(7)投標(biāo)文件的補(bǔ)充、修改或撤回。投標(biāo)文件送達(dá)后，投標(biāo)人可以補(bǔ)充、修改或撤回投標(biāo)文件，但必須在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前進(jìn)行。投標(biāo)人補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)充、修改的內(nèi)容作為投標(biāo)文件的組成部分，并書面通知招標(biāo)人。在招標(biāo)文件要求提交招標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的，補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。

(8)參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評(píng)標(biāo)。投標(biāo)人在接到開標(biāo)通知后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間到達(dá)開標(biāo)地點(diǎn)參加開標(biāo)會(huì)議和現(xiàn)場答辯，并接受評(píng)標(biāo)委員會(huì)的審核。

(9)中標(biāo)和簽訂物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。同時(shí)，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域、實(shí)施前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。

投標(biāo)結(jié)束，要對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行分析總結(jié)，結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費(fèi)用，對(duì)招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。

七、物業(yè)管理招投標(biāo)適用的法律、法規(guī)

我國目前與物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)的法律、法規(guī)主要有：全圈人大常委會(huì)1999年8月頒布的《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》(以下簡稱《招標(biāo)投標(biāo)法》)、國務(wù)院2003年6月頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、2007年8月《國務(wù)院關(guān)丁修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》以及2003年6月建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》。

上述法律、法規(guī)的法律層次不同。物業(yè)管理招投標(biāo)除了應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的總原則，其具體實(shí)施運(yùn)作_更多地應(yīng)遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》。此外，各省市也頒布了相應(yīng)的法規(guī)，這些法規(guī)更多地體現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)自身的特點(diǎn)和各地對(duì)規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)的要求。

（責(zé)任編輯：xy）

共7頁,當(dāng)前第3頁  第一頁  前一頁  下一頁