第六節住宅專項維修資金

一、住宅專項維修資金的概念

住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有人決策、政府監督的原則。

二、住宅專項維修資金的交存

(一)住宅專項維修資金的交存主體

住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下3類：①住宅的業主，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。②住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅的業主。③涉及公有住房出售的，售房單位應按照規定交存住宅專項維修資金。

業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

(二)住宅專項維修資金的交存金額

商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%～8%，具體比例及數額由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門根據本地區情況合理確定、公布并適時調整。

出售公有住房的，業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

(三)住宅專項維修資金的交存方式

商品住宅的業主應在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

已售公有住房的業主應在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交按照直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實施。

(四)住宅專項維修資金的過戶和返還

(1)房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

(2)房屋滅失的。房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主;售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系.收繳同級國庫。

三、住宅專項維修資金的管理

(一)業主大會成立前住宅專項維修資金的管理

業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金和已售公有住房住宅專項維修資金，分別由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管和負責管理。直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當委托所在地商業銀行，作為專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶和公有住房住宅專項維修資金專戶。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬，未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

(二)業主大會成立后住宅專項維修資金的劃轉和管理

《維修資金辦法》第十五條規定，業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金。

(1)業主大會應當委托所在地的一家商業銀行作為木物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在其開立以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬的住宅專項維修資金專戶。

(2)業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門;涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

(3)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門存收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門的監督

四、住宅專項維修資金的使用

(一)住宅專項維修資金的使用范圍

住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。為充分發揮維修資金的作用，住建部辦公廳、財政部辦公廳于2015年10月17日聯合發出《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》。該通知明確規定了如下幾點內容。

在老舊小區改造中，維修資金主要用于房屋失修失養、配套設施不全、保溫節能缺失、環境臟亂差的住宅小區，改造重點包括以下內容。

(1)房屋本體。屋面及外墻防水、外墻及樓道粉飾、結構抗震加同、門禁系統增設、門窗更換、排水管線更新、建筑節能及保溫設施改造等。

(2)配套設施。道路設施修復、路面硬化、照明設施更新、排水設施改造、安全防范設施補建、垃圾收儲設施更新、綠化功能提升、助老設施增設等。

在電梯更新中，維修資金主要用于運行時間超過15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅，符合國家和地方現行有關規定的，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主(以下簡稱“雙三分之二”)同意，可以使用維修資金加裝電梯，

各地可以根據實際情況確定本地區老舊小區及電梯更新改造的標準和內容。

(二)住宅專項維修資金的使用原則

住宅專項維修資金的使用，應遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

(三)住宅專項維修資金的分攤規則

住宅共用部位、公用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤。

(四)住宅專項維修資金的使用程序

(1)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前的使用程序

(2)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后的使用程序

(3)住宅專項維修資金的緊急使用程序。

(五)優化表決規則，提高業主組織的決策效率

在老舊小區和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業主“雙三分之二”表決難題，降低業主大會和業主委員會的決策成本，提高業主使用維修資金的決策效率，各地可以根據《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)的有關規定，指導業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定以下表決方式。

(1)委托表決。業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使。

(2)集合表決。業主大會對特定范圍內的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用。

(3)默認表決。業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數計人已投的贊成票。

(4)異議表決。在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑總面積1/3以下且占總人數1/3以下的，視為表決通過。

(六)住宅專項維修資金的使用禁止

《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條明確規定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：①依法應由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。②依法應由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。③應由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。④根據物業服務合同約定，應由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

(七)住宅專項維修資金使用的其他規定

利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件：①必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。②利用住宅專項維修資金購買國債的，應在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。③利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應經業主大會同意;未成立業主大會的，應經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意。④利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。⑤禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

下列收益應轉入住宅專項維修資金滾存使用：①住宅專項維修資金的存儲利息。②利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益。③利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的.業主所得收益，但業主大會另有決定的除外。④住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

五、住宅專項維修資金的監督管理

(一)管理單位的法律義務

直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：①住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。②發生列支的項目、費用和分攤情況。③業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。④其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

(二)專戶管理銀行的法律義務

專戶管理銀行應每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。并建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢以及對異議的復核。

(三)審計、財政部門的監督管理

(1)住宅專項維修資金的管理和使用，應依法接受審計部門的審計監督。

(2)住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應執行財政部有關規定。財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

(3)住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

經濟師備考策略和技巧不可或缺，好的技巧事半功倍>>>經濟師考試備考策略及方法匯總

考生都在看：

經濟師考試報考條件有疑問，查看解答

最全經濟師報考資訊，錯過后悔系列！

找經濟師課程？不同班次，老師同學都在

經濟師考試備考裝備——經濟師準題庫app

（責任編輯：xy）

共7頁,當前第6頁  第一頁  前一頁  下一頁