(三)

某商品住宅開發項目的樓面地價為500元/m?，建筑安裝工程費為2500元/m?各項規費為300元/m?。該項目營銷方案部分內容如下:(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區分。(6)促銷安排：開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予100元/m?的價格優惠。

根據上述資料，回答下列問題：

89.在該項目市場分析中，應注重( )。

A.當地商圈的一般規模

B.潛在消費者需求傾向

C. 本項目的成本分析

D.項目的機會和威脅

ACD【解析】房地產營銷方案框架的市場分析包括:市場背景、產品分析、優勢、劣勢。

90. 該項目采用的銷售渠道為 ( ).

A.直接渠道、參與代理

B.間接渠道、共同代理

C.間接渠道、參與代理

D.直接渠道、共同代理

B【解析】該房地產開發企業委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，說明該企業采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產開發企業將商品房的出售權同時委托給數家房地產經紀機構。

91.若該項目預期成本利潤率為25%,銷售稅費率為12%,則按照成本加成定價法確定的價格應為()元/m?。

A.3977

B.4261

C.4620

D.4688

D【解析】商品房單位價格=[商品房單位成本x(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)=[(500+2500+300)x(1+25%)÷(1-12%)]=4688元/m?。

92.該項目營銷方案采用的促銷方式有()。

A.廣告

B.人員推銷

C.活動推廣

D.營業推廣

ACD【解析】開盤前在.當地晚報刊登項目開盤信息，這屬于廣告促銷方式;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加，這屬于促銷方式中的活動推廣;對開盤當天前十名購房者給予100元/m?的價格優惠，這屬于促銷方式中的營業推廣。

(四)

某建筑物的建筑面積100m?，套內建筑面積80m?，按套內建筑面積計算的重置價格為4000元/m?,經過年數10年，經濟壽命50年，殘值率5%。

根據上述資料，回答下列問題：

93.該建筑物單位建筑面積的重置價格為( )元/m?。

A.3200

B.4000

C.4100

D.5000

A【解析】套內建筑面積下的單價=使用面積下的單價x使用面積+套內建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價格=4000/(100÷80)=3200(元/m?)。

94.采用直線法折舊，該建筑物的成新率為()。

A.20%

B.50%

C.81%

D.95%

C【解析】成新率=[1-(1-R)t/R] x100%=[1-(1-5%)x(10/50)]xl00%=81%。

95.采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額()元。

A.4000

B.6080

C.6400

D.7600

B【解析】年折舊額D=C(1-R)/N=3200x100(1-5%)/50=6080(元)。

96.計算該建筑物現值可采用的公式為()。

A.建筑物現值=建筑物重置價格-年折舊額

B.建筑物現值=建筑物重置價格x成新率

C.建筑物現值=建筑物重置總價-折舊總額

D.建筑物現值=建筑物重置總價x(1-經過年數÷經濟壽命)

BC【解析】計算該建筑物現值可采用的公式為：建筑物現值=建筑物重置價格x成新率，建筑物現值=建筑物重置總價-折舊總額。

(五)

王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現由甲公司經營管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價值為100萬元，王某支付的月租金為0.25萬元。現甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價值為90萬元。

根據上述資料，回答下列問題：

97.F房屋在互換前的房產稅納稅人應為()。

A.王某

B.甲公司

C.乙公司

D.F房屋所在地地方政府

B【解析】房屋所有權屬于全民的，由經營管理單位納稅，F房屋在交換之前由甲公司經營管理，所以甲公司是房產稅的納稅人。

98.F房屋的房產稅應納稅額為()萬元/年。

A.0.03

B.0.36

C.0.42

D.0.84

B【解析】依照房產租金收入計算的應納稅額=房產年租金收入xl2%=0.25xl2x12%=0.36(萬元/年)。

99.房屋互換中乙公司應納契稅的計稅依據為()萬元。

A.10

B.50

C.90

D.100

A【解析】房屋交換，契稅的計稅依據為所交換的房屋價格的差額。F房屋市場價值為100萬元，G房屋的市場價值為90萬元。所以乙公司應納契稅的計稅依據是100-90=10(萬元)。

100.契稅的基本特點有()。

A.屬于所得稅

B.實行一次性征收

C.由土地、房屋權屬的,承受人繳納

D. 各地的稅率可能不同

BCD【解析】契稅的基本特點有：①屬于財產稅;②實行一次性征收;③由土地、房屋權屬的承受人繳納④各地的稅率可能不同。

（責任編輯：xy）